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开荒保洁的管理标准及操作规程






开荒保洁的管理标准及操作规程


一、目的



    规范开荒清洁管理作业程序,确保物业成品保护及开荒清洁效率和质量。



    二、适用范围



    适用于各物业管理分公司小区物业开荒清洁工作的组织、管理、实施和验收。



    三、开荒清洁的概述



    1、开荒清洁的涵义——在物业建筑工程中常常会留下许多垃圾污垢,建筑部门一般只做一些简单的垃圾清理工作,不会对建筑物进行全面、彻底的清洁护理。这种新建成的建筑物第一次专业保洁称之为开荒清洁;它是一种“突击式、会战式”的清洁,又是物业保洁之首,可以为今后的物业日常保洁工作打下一个良好的基础。



    2、开荒清洁的重要性——由于建筑工程中常常会遗留下许多垃圾污垢,各种地面、墙壁上会遗留下水泥浆块、油漆、玻璃胶、水渍、锈迹等;这些都必须在开荒工作中清洗干净,所以它是一项最艰苦、最复杂、最费神的工作,而且专业性、技术性、综合性较强;因此,保洁人员必须经过专业技术培训,使用专业的设备、工具、清洁剂(药剂),按科学的管理方法和严格的保洁作业程序、技术规范,对物业内、外进行专业的开荒清洁,才能保证质量,提高效率。



    四、开荒管理要求:



    1、所有开荒人员必须牢固树立“安全第一”的工作理念,各级人员按职责规定统一形象、统一着装、统一作业,认真做到“积极进取、尽职尽责、协调有序、坚决服从、执行迅速、保质保量”的管理要求。



    2、要做好开荒工作,必须制订出一套合理的管理方案,并设置一个临时指挥机构(一般情况下应设置三级管理制度)和拟定管理作业流程。三级管理架构图和开荒管理流程图如下:



    3、岗位职责:



    ①现场指挥(部门经理):



    ●负责与房地产开发商、项目部对接,确定开荒时间、区域、面积;制定管理方案,组织实施和质量监控;



    ●负责落实开荒清洁所需要的仓储、办公、物料购进及输出;和工程用水、用电等事项;



    ●负责落实开荒清洁人力的供给、统筹、及食宿后勤工作;



    ●根据工作中出现的问题,负责处理好内、外各职能部门的协调工作;



    ●负责与主管职能部门沟通,落实建筑边角料、垃圾等运输处理工作及开荒用车事宜(如大型垃圾车、酒水车等);



    ②领班人员:



    ●根据现场指挥的要求时间,带领现场作业人员准时进入作业现场,对本人负责的区域或作业组的人员划分工作区域,明确责任,分配人员,确定工位和工时;



    ●向现场作业人员布置现场作业的任务、时间、标准、机械工具、物料、工艺工序和人员分配,宣布现场作业纪律和作业细则及注意事项;



    ●明确现场作业任务,协调工作关系,合理调度人员、机械、设备、工具、物料;



    ●掌握现场作业的开荒清洁进度,如进度出现问题,及时与现场指挥联系解决;



    ●负责对开荒现场作业质量的监督检查和作业质量验收。



    ●负责执行上级交给的其它临时工作任务。



    ③技术人员(领班兼任或专职):



    ●根据开荒清洁要求对现场作业人员提前进行业务培训,讲解各种地面、墙面保洁方法和操作规程,各种清洁剂(药剂)的配比和安全防护措施;



    ●对重要清洁剂(药剂)配比要亲自动手调配,并监督指导使用。各类清洁剂(药剂)要进行注明,在现场分类放置,以方便作业人员使用;



    ●在作业现场进行技术指导和技术检查,如出现质量问题应及时在现场进行检查、解决;对重大责任事故应及时向上级报告,并提出解决方案和措施;



    ●对作业任务的组织实施提供各种技术保障(水工、电工、木工),确保作业安全、技术安全、人员安全。



    ④保管人员(领班兼任或专职):



    ●在作业任务下达后,根据现场指挥填写的《物品领用清单》,将所需物品准备齐全,为作业人员顺利完成作业提供物资保障。



    ●对作业现场使用的工具、服装、工作指示牌、各种机械、设备、工具、物料进行统一管理、发放、保管和维护,做好各类工具保养、维护工作;



    ●收工时,组织好工具和物品回收、登记、保洁和保管工作,及时与现场领班人员联系,作好第二天的工具、物品安排;



    ●作业完成后,应持《物品领用清单》逐件、逐样到仓库与仓库保管员清点,并在《物品领用清单》中填写退回数量,办理入库手续。



    ⑤作业组人员(环境管理员):



    ●负责物业室内、外的垃圾清扫和清理;



    ●负责物业的高空外墙清洗;



    ●负责物业的室内外设施、饰物的清洁;



    ●负责执行上级的其它工作任务。



    五、开荒管理方案制定



    1、明确开荒清洁的工作区域;



    ①物业内、外建筑垃圾的清理;



    ②物业内、外的清洁;



    ③公用部分(外墙、道路、园艺绿化、设备房、电梯等)的清洁。



    2、开荒清洁的费用预算:



    ①人员成本



    ②物资成本



    ③计划工时



    3、开荒清洁的工作方式;



    ①管理公司自己做;



    ●这种方式适用于规模不大、开荒时间较充裕的物业,其优点是能锻炼清洁人员的耐劳毅力,增强清洁人员的专业本领,为今后的清洁保养奠定基础。



  ②聘请专业公司承做;



    ●清洁开荒工作量大,时间要求紧,需要投入大量的人力资源,特别是有些项目的清洁风险程度高,如高空外墙清洁。



    ●专业性强的项目,如不同质地表面污迹的清洁要用不同性质的清洁剂(药剂)。



    ●清洁工具要求较高的项目,如大堂、中厅天花板的清洁需要用升降机等。



    ③管理公司自己做与聘请专业公司相结合。



    ●物业服务公司立足于自己做开荒,但对一些专业性很强或风险程度高的项目,则委托专业的清洁公司去做,而其他室内的清洁,如洗地、擦窗、抹灰等一般性的工作由自己做。



    ●如果要赶进度,也可以将一部份一般性的清洁工作交给专业清洁公司做。



    4、开荒清洁的准备工作;



    ①现场查看;



    ●查看现场建筑、装饰所使用的材料性质,便于制定开荒清洁方案;注:在检查过程中发现有材料、装饰受到损坏,应拍照存档并及时报告上级和施工方,以便分清责任或提醒施工方及时更换;



    ●查看现场施工工程进度,准确判断开荒清洁介入最佳日期;



    ●摸清开荒清洁用水和用电的位置,了解建筑垃圾的清运处理方式。



    ②物料准备:



    ●根据现场实际情况拟定机械设备的种类及数量;



    ●根据现场实际情况拟定易耗物品的种类及数量;



    ●物资准备的品种、数量、质量,以适用、够用为原则;物资准备充分,可以减轻劳动强度,提高工作效率。



    ③人员筹备及动员。



    ●根据现场的工作量和清洁设备情况拟定所需人员的数量(包清洁设备操作技术人员),如需外援需提前做好后勤保障;



    ●做好开荒人员的岗前培训(安全要求、注意事项、操作规程等)及动员工作。



    5、开荒清洁的组织与实施:



    ①开荒清洁的基本程序原则为:先室内后室外;先高位后低位;先清垃圾再铲除污渍然后擦拭抹尘;先粗后细的顺序进行;



    ②人员安排应分成若干个职能小组,分别负责不同工种、不同区域的开荒工作,并实行定人、定岗、定时、定量制;



    ③制定相应措施:让员工明确工作任务和操作规程的措施;清除各种难处理污迹的措施;与用户客人、施工人员交叉作业的措施;开荒后防止再污染的措施。



    6、开荒清洁检查标准:



    ①室外;



    ②室内:●公共区域;●装修房;●毛坯房。



    六、开荒清洁安全注意事项:



    1、提前做好准备,工作时,女同事不得穿高跟鞋、裙子,任何人不得穿拖鞋或赤脚。



    2、所有人员必须准时到达指定地点,按规定签名领取工具。



    3、一切行动听指挥,服从领班的工作指派,统一进入开荒区域,不得独自进入非指定区域,如需离开,至少由1名同事或1名领班同行。



    4、高空作业一定要征得主管级以上人员同意,不得野蛮操作。



    5、在开荒过程中,注意脚下有无杂物,小心绊倒,特别是脚下的钉子。



    6、在开荒过程中,不得带外人进入开荒区域,不得和其他人员进行任何交谈。



    7、在开荒过程中,如遇到任何工作疑难或意外,第一时间向直属上司汇报,不得私自处理。



    8、所有操作需领班(技术员)讲解示范后方可进行。



    9、任何机器操作要在熟悉情况下进行,并由领班(技术员)现场指挥。



    10、使用清洁剂一定要注意说明,听从领班(技术员)安排。



    11、特殊的清洁作业应有明显的提醒人们注意标志。



    12、清洁前,需做好自身安全防护措施,确保无任何危险的时候方能进行。



    13、爱护、爱惜物业内的一切公有设备、设施及开荒工具。



    14、使用电源插头时,湿手不要操作,不能乱插电源线。



    15、不要随意打开或关闭电源开关。



    16、不要随意移动消防设施,接触电线头及其它未安装好的设施。



    17、清洁易碎东西时,应谨慎操作(轻拿轻放),如发现有损坏,应立即报告上级。



    18、严禁抽烟及使用明火。



    19、出入开荒现场时,选择安全路线行走,如不要在垃圾堆里踩过。



    20、正确使用刀片,不要放在袋里,用完之后应交回。



    21、照明不充足的地方应询问上司,不可自作主张。



    22、清洁剂,用后将盖拧紧,不能随意乱倒剩余的清洁剂在其它角落。



    22、在清洁石材和不锈钢设备时不能使用强酸或强碱性清洁剂,强酸或强碱会导致这些物质变色、变形;



    24、清洁卫生洁具、大理石台面等不能使用清洁球、刀片等硬物,以免划伤表面;



    25、不管是实木地板还是复合地板,清洁时不可沾湿水太多,否则容易造成木地板变形;



    26、用电注意事项a.严禁私拉乱接。b.发现裸露电线不能用手去摸,找专业人事解决。c.在使用电器设备之前应先检查电线有无裸露现象。d.严禁人不在还开着电器设备。



e.不能用湿抹布擦电源开关及接线盒。



    27、用水注意事项a.节约用水,严禁长流水。b.不能到处冲水、洒水(因地毯、木地板是不能粘水的)c.在清洁卫生间时不能将遗留的水泥、石灰等冲入下水道中,以免堵塞。d.发现漏水、渗水现象应及时上报。



    28、所有清洁物品应分类放置,不可混在一起。



    29、当日工作完成后,将工具清洁干净交到指定地点并签名。



    七、开荒清洁的物资清单及用途



    1、擦地机:主要用于硬性地面清洗或地面抛光,是物业保洁不可缺少的清洁设备之一,有单盘式和多盘式两种。



    2、高速抛光机:专用于地面抛光,其构造原理与擦地机相同;它通过高速旋转,使抛光垫与地面进行摩擦,达到抛光效果,适用于大理石、花岗石、云石、木质地板等各种平整硬质地面的抛光或晶面处理。



    3、吸尘机:是用于地面、地毯、墙面等较平整部位吸尘的专用设备,是清洁工作中常用的设备之一。



    4、吸水机:专用于清除积水,有单用吸水机和吸尘吸水机两种。



    5、吹干机(吹风机):主要用于地毯清洗吹干或地面打蜡后吹干。



    6、高压水枪:主要用于冲洗外墙、玻璃、广场地面、汽车、塑料地毯等;它利用马达加压,使水枪喷射出高压水流,冲洗物体表面(分电源动力和柴油动力两种)。



    7、汽油水泵、汽油桶:主要用于开荒现场(供水系统没有完善时)清洁用水供给,前提条件必须保证附近有水源。



    8、垃圾自卸车:装运垃圾的一种设备。



    9、洒水车:主要用于道路冲洗、洒水除尘的一种设备。



    10、清扫保洁车(扫路机):主要用于道路清扫的一种设备,可节约人力提高工作效率(分电源动力和柴油动力两种)。



    11、三轮车、气泵:用于装运工具物品和轮胎加气等。



    12、手推垃圾车:用于人力中转装运垃圾。



    13、全能清洁剂:主要用于擦洗瓷砖、不锈钢、大理石、花岗岩等。



    14、玻璃清洁剂:主要用于清除玻璃上的油渍与污渍。



    15、不锈钢光亮剂、省铜水:主要用于清除不锈钢(纯铜)上的污渍和锈斑。



    16、洁瓷净:主要用于清除各类瓷砖表面的水泥污渍(酸性)。



    17、天那水:主要用于溶解物体表面的油漆类污渍便于清除,易燃品慎用。



    18、洗洁精、洗衣粉:主要用于清洁物体表面的油脂污渍和清洗抹布等(碱性)。



    19、扫把:室内使用胶扫把、猪毛扫,室外使用胶扫把、竹(棕)扫把,扫地应从里到外顺序(猪毛扫不能沾水)。



    20、胶垃圾铲、铁锹:用于收集地面垃圾。



    21、钢丝球、钢丝刷:清除擦拭硬质物体表面顽固污渍。



    22、百洁布:清洁卫生间三缸表面、或擦拭其它物体表面顽固污渍等。



    23、单面刀片、油灰铲刀、云石铲刀:铲除硬质物体表面较大水泥块、油漆等。



    24、油漆毛扫:扫除窗框内(或其它细槽内)的垃圾细沙等。



    25、铝梯、升降机、伸缩杆:用于高位清洁;



    26、抹布、镜布:主要用于抹尘、擦拭镜面水珠。



    27、安全带、安全帽:用于高空作业时安全防护。



    28、口罩、胶手套、纱手套、草帽、雨衣雨鞋:主要用于员工安全防护。



    29、创可贴、活洛油、云南白药、龙虎神丹:应急药品主要用于意外受伤或身体不适。



    30、地拖:擦拭(拖)地时用。



    31、地拖桶:主要拖地时使用,也可以盛装垃圾或清洁用水。



    32、马桶刷、火钳(长柄钳):清洁马桶、尿斗时用。



    33、玻璃水刮、涂水器:用于清洗玻璃窗或平滑型幕墙、台面等。



    34、胶软水管:用于清洁取水,冲洗路面。



    35、水瓢:用于盛装水、清洁剂等。



    36、水刮:用于洗地时刮除地面积水。



    37、消防水带、消防水枪、消防板手:用于冲洗外围道路。



    38、老虎钳、一字(十字)螺丝刀、活动板手、电笔:维修类工具现场必备品。



    39、对讲机:现场通讯保障。



    40、电筒:临时性照明保障。



    41、尘膜(尘推)、尘膜架、除尘静电剂:对各种高档地面如大理石等地面的牵尘。



    八、开荒清洁的技巧



    1、房间木地板清洁:先把地面垃圾扫干净,然后用清洁液对局部污迹处理(包括地角线),再用全能清洁剂进行全面擦拭,最后用清水擦了等干后显本色即可。注:不管对房间任何部位清洁都不能对木地板上留积水,擦地毛巾必须是最干状态;



    2、房间玻璃清洁:清洁员工先把安全绳系好,然后把留在玻璃(窗框)上的保护膜全部撕掉,然后用洗洁精水对玻璃涂擦后再用玻璃刮把污水刮干净,有胶的地方用刀片局部处理;



    3、房间阳台的清洁:先用铲刀把地面残留的水泥铲掉,然后用1份水对0.5份洁瓷净的比列进行清洗,再用清水洗净即可,局部地方用钢丝球处理。



    4、房间窗框清洁:先用百洁布沾上洗洁精水对框窗上的白色涂料进行撤底擦拭,对涂料多的地方采用天那水擦拭显本色,然后再用毛巾清洁干净。



注:禁用刀片;使用天那水时应先局部做试验,确认不损伤物体表面油漆才可用。



    5、厨房卫生清洁:先用毛巾把大灰尘除掉,再用清洁剂对面板和各设施擦拭显本色为止,再用清水洗净。注:慎用酸性清洁剂以免损伤厨具。



    6、洗手间卫生清洁:先用毛巾把大灰尘除掉,再用清洁剂对马桶和洗手盆以及各设施擦拭显本色为止,再用清水洗净:地面用洁瓷净对水清洁。注:千万不能用钢丝球和钢刷等对马桶刷洗,防止对表面刮伤;



    7、楼层公共通道的清洁:先把墙面上的公共设施清理干净,再把地面保护纸上面的垃圾清理干净后把保护纸收掉放好,然后把地面上有涂料的地方用刀片铲净,再用洗地机对清洁药水进行地面清洁显本色,然后再用清水洗净即可。



    8、公共通道墙面(瓷砖、石类)清洁:先用刀片把墙面上的涂料除净,再用天那水对墙面的油漆渍擦拭显本色,然后用洗洁精对墙面进行全面擦洗,再用毛巾进行全面清洁即可。注:千万不能对上面白色墙面进行二次污染;



    9、消防楼梯清洁:先用扫把进行全面清扫,然后对楼梯平面和立面用钢丝和铲刀进行涂料清(包括地角线),最后用地拖拖干净及即可。注:千万不能提水冲洗楼道,防止水流到房间造成危害;



    10、外围砖面清洁:先用大扫把进行地面撤底清扫,然后用清水把泥和沙子冲走,然后用10.5的稀盐酸用拖把把地面拖匀,再用洗地机进行刷洗后清水过净,对局部地方用钢刷铲刀清除,再用清水过净即可。



    11、外围道路清洁:先清理干净所有的建筑材料和垃圾,路面、路牙上的水泥块、胶块等污渍用专用铲刀清除,连接水管全面冲洗;公共设施全部用毛巾擦拭一遍,确保路面及设施干净卫生(必要时可用洗地机清洗地面);注:不能将泥沙垃圾直接冲入下水道、排水暗沟。



    九、开荒清洁的验收标准



  

    室内公共区域:



    1)大堂:



    ●目视无明显灰尘。



    ●无明显顽固性污渍(例如:油漆、涂料等)。



    ●保持空气清新无异味。



    2)地面:



    ●目视无明显灰尘。



    ●无明显顽固性污渍(例如:油漆、涂料等)。



    ●无垃圾杂物、无泥沙、污渍。



    ●地毯无明显灰尘、污渍。



    ●花岗石、抛光砖地面需进行打蜡抛光护理。



    ●不锈钢制品采用不锈钢保护油进行保护护理。



    ●铜制材料采用擦铜水进行护理。



    ●大理石地面进行晶面石材护理处理。



    3)墙面:



    ●目视无明显灰尘。



    ●无明显顽固性污渍及灰尘(例如:油漆、涂料等)。



    ●玻璃幕墙玻璃通透,无明显污迹、手印及水迹。



    ●大理石、瓷片、喷涂等墙面无明显灰尘



    4)楼道梯间、走廊地面:



    ●目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾。



    ●无明显顽固性污渍(例如:油漆、涂料等)。



    ●无明显纸屑、杂物、污迹、烟头。



    ●天花板无明显灰尘、顽固性污渍。



    ●花岗石、大理石地面进行打蜡护理。



    ●不锈钢制品采用不锈钢保护油进行护理。



    ●大理石地面进行晶面石材护理处理。



    5)门、窗、扶手、电子门、消防栓管、电表箱、信报箱、宣传栏、楼道灯开关等:



    ●目视无混凝土、泥沙等工程垃圾。



    ●无明显顽固性污渍(例如:油漆、涂料等)。



    ●无张贴物、无明显积尘。



    6)电梯:



    ●电梯轿箱四壁干净无尘、无明显顽固污迹。



    ●电梯门轨槽、显示屏干净无顽固污渍、轿箱干净无明显杂物、污渍。



    ●电梯轿箱地面大理石进行晶面石材护理处理。



    7)灯罩、烟感器、出风口、指示灯:



    ●目视无明显顽固性污渍(例如:油漆、涂料等)。



    8)玻璃门窗、镜面:



    ●门框及窗框表面无明显顽固性污渍(例如:油漆、涂料等)。



    ●门窗玻璃通透,无明显灰尘、污迹、手印、水迹等。



    9)地下室、地下车库:



    ●目视地面无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾。



    ●无明显顽固性污渍(例如:油漆、涂料等)



    ●车库、地下室地面无垃圾、杂物、无积水、泥沙、油迹。



    ●车库、地下室墙面目视无明显顽固性污渍(例如:油漆、涂料等)。



    ●车库的标识牌、消防栓、公用门等设施目视无明显顽固性污渍(例如:油漆、涂料等)。



    ●车库内管道系统表面没有明显积尘、水泥砂浆、顽固污迹。



    10)公用卫生间:



    ●目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾。



    ●无明显顽固性污渍(例如:油漆、涂料等)。



    ●地面干净无积水、无顽固污渍、无杂物。



    ●墙面瓷片、门、窗无明显灰尘,墙上无涂画。



    ●目视墙壁干净、便器洁净无黄渍。



    ●大理石地面进行晶面石材护理处理。



    11)公共活动场所:



    ●目视地面无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾。



    ●无明显顽固性污渍(例如:油漆、涂料等)。



    ●天花、灯具、出风口等无明显顽固性污渍(例如:油漆、涂料等)。



    ●玻璃、镜面光亮无明显顽固性污渍(例如:油漆、涂料等)。



    ●地毯(板)干净无污迹、纸屑等。



    ●金属件表面光亮;器械整洁无浮尘、污迹。



    ●饰柜产品整洁无明显顽固性污渍(例如:油漆、涂料等)。



    ●花岗石、大理石地面进行打蜡护理。



    ●大理石地面进行晶面石材护理处理。



    3、室内装修单位和毛坯单位:



    1)精装修、豪装修、示范单位:



    ①地面:



    ●无顽固性污渍(例如:油漆、涂料等)。



 ●无垃圾杂物、无泥沙、污渍。



    ●地毯无明显灰尘、无污渍。



    ●柚木地板采用挥发性封剂保护护理。



    ●不锈钢制品采用不锈钢保护油进行护理。



    ●铜制材料采用擦铜水进行护理。



    ●大理石地面进行晶面石材护理处理。



    ②墙面:



    ●无顽固性污渍(例如:油漆、涂料等)。



    ●大理石、瓷片、喷涂等墙面无明显灰尘。



    ●墙纸干净无明显污渍。



    ③楼道梯间、走廊地面:



    ●无顽固性污渍(例如:油漆、涂料等)。



    ●无明显纸屑、杂物、污迹、烟头。



    ●天花板无明显灰尘、顽固性污渍。



    ●大理石地面目视干净、无顽污渍。



    ●水磨石地面和水泥地面目视干净无明显杂物、污迹。



    ●花岗石、大理石地面进行打蜡护理。



    ●柚木地板采用挥发性封剂保护护理。



    ●不锈钢制品采用不锈钢保护油进行护理。



    ●大理石地面进行晶面石材护理处理。



    ④门、窗、梯级扶手、电子门、灯开关等:



    ●无污渍(例如:油漆、涂料等)。



    ●无张贴物、无明显积尘。



    ⑤灯罩、烟感器、出风口、指示灯:



    ●目视无明显污渍(例如:油漆、涂料等)。



    ●无明显灰尘。



    ⑥玻璃门窗、镜面:



    ●玻璃表面无明显污渍(例如:油漆、涂料等)。



    ●玻璃门窗镜面通透,无明显灰尘、水迹、手印。



    ⑦家具、家私等饰品



    ●目视无明显顽迹、灰尘、污渍。



    ●用纸巾搽拭,无明显灰尘。



    ⑧荫生植物、盘栽:



    ●目视植物表面无浮尘、水迹。



    ●盘内无积水、泥沙、烟头等。



    2)毛坯单位



    ①地面:



    ●无顽固性污渍(例如:油漆、涂料等)



    ●无垃圾杂物、无泥沙、污渍;



    ②外墙面:



    ●无顽固性污渍(例如:油漆、涂料等)



    ③天花板:



    ●无明显顽固性污渍(例如油漆、涂料等)



    ●无蜘蛛网等。



    ④门、窗等:



    ●无明显污渍(例如:油漆、涂料等)



    ●无张贴物、无明显积尘、水迹、手印。



    十、开荒清洁结束后



    1、作业完毕要收拾好作业工具、清洁用品,清洁机械设备,并需要做好保养维护;



    2、验收合格后正式进入日常保洁期;



    3、组织探讨本次开荒清洁过程中存在的问题,总结经验,完善管理规程。


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